Temerrut Nedeniyle Tahliye

I

ĠSTANBUL BAROSU STAJ EĞĠTĠM MERKEZĠ

KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA
ÖDEMEMESĠ VE BUNA KARġI
BAġVURULABĠLECEK
HUKUKĠ YOLLAR
(TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE)

HAZIRLAYAN
Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR
Staj Sicil No: 33632

ġUBAT 2007, ĠSTANBUL

TESLĠM TARĠHĠ : 07.02.2007

STAJ BĠTĠM TARĠHĠ : 15.02.2007

ÖNSÖZ

Tez konum, Türk Kira Hukuku‘nda ―Kiracının Kira Bedelini Zamanında
Ödememesi Ve Buna KarĢı BaĢvurulabilecek Hukuki Yollar (Temerrüt Nedeniyle
Tahliye)”dir.
Kira hukuku, Türk hukukunda belki en fazla uygulaması bulunan hukuk
dallarından birisidir. Kira hukukunun en güncel alanını ise hiç Ģüphesiz, tahliye
davaları oluĢturmaktadır. Tez konumu teĢkil eden temerrüt nedeniyle tahliye davaları
da, uygulamasının bir hayli fazla olması nedeniyle içtihatlarla her geçen gün
yenilenmektedir. Bahsi geçen düĢünceler, tezimi, ilgili konuda hazırlamamda
belirleyici olmuĢtur.
Kira hukuku ile ilgili yasal düzenlemeler, öncelikle 22.04.1926 tarih ve 818 sayılı
Borçlar Kanunu‘nun ―Akdin Muhtelif Nev‘ileri‖ baĢlığını taĢıyan 2‘nci kısmının 8‘inci
babında yer almıĢtır. Genel nitelikli hükümler sevk eden Borçlar Kanunu‘nun
uygulamadaki ihtiyaçlara tam olarak cevap verememesi üzerine 18.05.1955 tarih ve
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kabul edilmiĢtir. Borçlar
Kanunu‘na göre, özel nitelikte bir kanun olan 6570 sayılı Yasa, kiracıyı korumak
üzere sosyal mülahazalarla ihdas edilmiĢtir. Kira Kanunu olarak da anılan söz konusu
yasa, kiracıyı koruyucu hükümler sevk etmektedir. 6570 sayılı Yasa, kiracının
kiralanandan tahliyesini Kanun‘da tahdidi olarak sayılan nedenlere bağlamıĢtır.

Tezim, esasen üç ana bölümden oluĢmaktadır:
— Birinci bölümde, ―Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Kira Bedelini Zamanında
Ödememesi Nedeniyle Kira SözleĢmesinin Feshi Ve Sonuçları”
— Ġkinci bölümde, “Feshin Hükümleri”;
—Üçüncü bölümde, ―6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna (GKK)
Göre Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı Ġki Haklı Ġhtar Nedeniyle Tahliye”
(6570 s.k. Md.7/e)
incelenmektedir.

Tezde; mevzuattan, doktrindeki ve uygulamadaki konuyla ilgili temel eserlerden,
güncel makalelerden, Yargıtay içtihatlarından yararlanmakla birlikte, akıcı bir dil
kullanmaya ve gereksiz tekrarlardan mümkün olduğu ölçüde kaçınmaya çalıĢtım.

II

Kira hukuku, esasen içtihatlarla geliĢen bir hukuk dalıdır, bu nedenle çok sayıda
örnek mahkeme kararları doğrultusunda hazırlamıĢ olduğum tezin uygulamacılar için
de istifade edilebilecek bir çalıĢma olduğu kanaatindeyim. Tezde, doktrindeki temel
eserlerden azami ölçüde istifade edilmiĢ olup yazarların konu hakkındaki görüĢlerine
geniĢ ölçüde yer verilmiĢtir. Buradaki temel hareket noktası ise Ģu olmuĢtur;
Hukukçu her zaman mer‘i olan hukuku uygular; bununla birlikte hadiseleri
olması gereken hukuk (de lege feranda) açısından eleĢtirel bir hukuk mantığı ile
sorgular. Zira hukuk dinamiktir, hayatın içinde yaĢayan bir varlıktır. Hukuk kuralları
bireylerin ve toplumların ihtiyaçlarına cevap verebildiği ölçüde mer‘iyette kalabilir. Bu
anlamda mer‘i hukuk aynı zamanda geliĢen ve değiĢen dünyada bireylerin ve
toplumların ihtiyaçları doğrultusunda değiĢebilme ve hatta yürürlükten kaldırılabilme
yeteneği/potansiyeli olan hukuktur.
Hukuk yazınına katkı sağlamasını ümit ederek özveri ile hazırladığım bu amatör
ruhlu çalıĢmanın aynı zamanda uygulamacılara da faydalı olması Ģahsımı
onurlandıracaktır.
Saygılarımla.

Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR
Ġstanbul, 2007

III

ĠÇĠNDEKĠLER

ÖNSÖZ ……………………………………………………………………………………….ii
KISALTMALAR …………………………………………………………………………….xi
KAYNAKÇA ………………………………………………………………………………..xii

I. GĠRĠġ …………………………………………………………………………………..…...1

A. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI …………………………………………………….1
B. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR……..………………...1

II. BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ
ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE
KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE SONUÇLARI……………………………………3

A. KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ ……..….……….…..3
1. DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI …………..…...……....3
2. YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI ……………………..…....4
B. KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI ……………………………………………………. ….4
1. KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR ……………...…………..…..4
a. Temizleme ve aydınlatma resmi …...………………………………………...…4
b. Su parası …………………………………………….………………………...….4
c. Kapıcı parası ………………………………….……………………….……..…..4
d. Elektrik parası…………………………………………………………….…..…...5
C. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU …………….. ………………..…..5
1. GENEL OLARAK ………………………………………………………….…….…..5
2. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI ………………………….……….…..……6
3. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ ..…..……………..….8
D. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR
VE KONU ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE
KABUL EDĠLEN ĠLKELER ……………………………..………………………….11
1. KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA
KĠRACI KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN
EġĠT ORANDA SORUMLUDUR …………..……………………………..……...11

IV

2. KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA
BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN
TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR ……….……………………..11
3. SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ
UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL
EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR…..…………....11
4. KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ
ĠÇĠNDE KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA
KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK ZORUNDADIR ………………………….………..11
5. KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN
AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE
AĠT OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN
TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ ) DAVASI AÇABĠLĠR …………………….………..11
6. KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU …………………..……..11
7. KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN
PEġĠN ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE,
ÖNCE KĠRALAYANIN, KĠRALANANI SÖZLEġMEYE
UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ OLMASI GEREKĠR …………….……12
8. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK
KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR ………….……….12
9. KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN
USULÜNE GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ ……...……12
10. KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA
BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE
TARAFLARIN SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR.……....13
11. SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN
OLDUĞU BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ
ĠÇĠN GEÇERLĠ OLMASI………………………………………………………..….13
12. MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI
TEFE ARTIġI ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA
SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART TARAFLARI BAĞLAR…………………………... 14
13. YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE
ĠLGĠLĠ KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI ……………………14
14. ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ

V

KĠRA BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE
DAHĠ KĠRACIYI BAĞLAR …………………………………………………………15
15. KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN
UFAK TEFEK AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ
ĠHBARA RAĞMEN GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE
ĠZALE EDĠLEBĠLĠR ………………………………………………………………...16
16. ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA …………………16
17. KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI ………………………...17
18. KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ ……………………………………………18
19. KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN
KĠMSELER ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER.
BU NEDENLE SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ
KĠRA BEDELĠNDEN SORUMLU TUTULAMAZ………………………………...19
20. KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN
TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR……..20
21. KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN
KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI
ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR …………………………………………………….20
22. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ DAVALI
KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR …………………………………..20
23. KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN BELĠRLENMEDEN,
GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ, ALACAK DAVASININ
ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA ALACAĞINA
HÜKMEDĠLEMEZ ………………………………………………………………….20
24. KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE MAHSUP
EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR ………………………………………………….20
25. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN
DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ
BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK
HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU
KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ ………………………………………….20
26. TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN
BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN
KALKMALARINI GEREKTĠRĠR…………………………………………………20

VI

ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN KĠRACININ
27.
ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE ÖDEMEMESĠYLE
TEMERRÜT OLUġACAĞI ……………………………………………………...21
28. ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE
GEÇMESĠ …………………………………………………………………………22
29. KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA RAĞMEN
KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI ……………………………………………….22
KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT
30.
EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI
ÖDEMENĠN KĠRA ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ ……………………….23
31. ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN KĠRA
ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN HÜKÜM
TEġKĠL ETMEMESĠ ……………………………………………………………..24
ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI-
32. DAVALI-KĠRACININ
KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU
HATIRLATILMALIDIR …………………………………………………….…….24
33. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK ĠSTEDĠĞĠ
HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ OLDUĞUNU
TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR …………………………25
MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN
34.
BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP
GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR ..25
KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI
35.
GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR …………………….26
MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI
36.
TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP
KARAR VERMESĠ HATALIDIR ………………………………………….……..26
37. KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI ĠÇĠN
KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR …….27
KĠRANIN ZAMANINDA ÖDENMEMESĠ HALĠNDE CEZAĠ ġART
38.
ÖDENECEĞĠNE ĠLĠġKĠN SÖZLEġME HÜKMÜ GEÇERLĠDĠR VE KĠRACIYI
BAĞLAR …………………………………………………………………………..28

VII

KĠRALANAN TAġINMAZIN SATIġ YOLUYLA DEVRĠYLE KĠRA
39.
SÖZLEġMESĠNDEN DOĞAN TÜM HAK VE BORÇLAR YENĠ MALĠKE
GEÇER ……………………………………………………………………………29
40. YENĠ DÖNEM KĠRA BEDELĠNĠN TARAFLARCA TESBĠT EDĠLMEMESĠ VE
SÖZLEġMEDE ARTIġ ġARTI BULUNMAMASI HALĠNDE SÖZLEġMEDEKĠ
SON DÖNEM KĠRA BEDELĠ GEÇERLĠ OLUR ………………………………30
41. MUACCEL HALE GELMEYEN KĠRA ALACAĞININ ĠSTENEMEMESĠ ……30
42. KĠRACININ KĠRALANANI USULÜNE UYGUN OLARAK KĠRALAYANA
TESLĠM ETTĠĞĠNĠ ĠSPATLAYAMAMASI HALĠNDE, KĠRA BORCUNDAN
SORUMLU OLDUĞUNUN KABUL EDĠLMESĠ GEREKĠR …………………..31
43. BORÇLAR KANUNUNUN 260.MADDESĠNE GÖRE AÇILMIġ TEMERRÜT
SEBEBĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞI DAVASINDA GÖREVSĠZLĠK
KARARI VERĠLEMEYECEĞĠ …………………………………………………31
KĠRA SÖZLEġMESĠNDE, KĠRA BEDELĠNĠN TEFE ORANINDA
44.
ARTTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA ARTIġ ġARTI MUAYYEN OLMADIĞI
TAKDĠRDE TEMERRÜDE ESAS ALINAMAZ ………………………………32
45. KĠRACININ TEMERRÜDÜ NEDENĠNE DAYALI DAVADA KĠRACININ
YAPTIĞI MASRAFLARIN SÖZLEġME GEREĞĠ KĠRA BORCUNDAN
MAHSUBU ……………………………………………………………………….33
46. 6570 SAYILI KANUNA TABĠ KĠRA SÖZLEġMELERĠNDE DE BORÇLAR
KANUNU'NUN TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYEYE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLERĠ
UYGULANABĠLĠR ………………………………………………………………..33
47. TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞININ TAHSĠLĠ
DAVASINDA; YILLARA GÖRE, ÖDENMEMĠġ KĠRA BEDELLERĠNĠN
TESBĠTĠ USULÜ …………………………………………………………………34
48. TESPĠT KARARI KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN ÖZEL ġARTLAR BÖLÜMÜNDE
ARTIġ ġARTI BULUNMASI HALĠNDE BUNU ORTADAN KALDIRMAZ ….35
E. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI…….……...……………….……………...36
1. ZAMANAġIMI KAVRAMI VE ZAMANAġIMINA UĞRAMIġ BORÇLAR …......36
2. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI ………………………………………...36
F. KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN SONA ERDĠĞĠ ĠHTARI ĠLE MEHĠL TAYĠNĠ………….37
1. MEHĠL TAYĠNĠ KĠRALAYAN TARAFINDAN YAPILMALIDIR …..…………….38
2. MEHĠL KĠRACIYA YÖNELTĠLMELĠDĠR …………………………………………41
3. MÜġTEREK MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………………………………...42

VIII

4. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………..……………….42
5. KĠRACIYA VERĠLECEK ZORUNLU MEHĠL ………………………….………..43
6. MEHĠLLERĠN KISALTILMASI ÜZERĠNE ANLAġMALAR ……………………..44
7. TEMERRÜT ĠHTARINDA ġEKĠL KOġULLARI …………………………………45
8. TEMERRÜT ĠHTARININ ĠÇERĠĞĠ ……………………………………………….45
a. Ġhtarnamede Hangi Aylara Ait Kira Bedellerinin Ġstendiği Belirtilmelidir ….45
b. Ġstenilen Kira Bedelleri Miktarının da Belirtilmesi Gerekir ………...……….46
c. Kira Bedellerinin Ödenmeleri Ġçin Verilen Mehil
Ġhtarnamede Yazılmalıdır ……………………………………………………..46
d. Ġhtarnamede Verilen Mehil Ġçinde Kira Bedellerinin Ödenmemesi
Halinde Akdin Feshedileceğinin Ve Kiracı Hakkında
Tahliye Davası Açılacağının Yazılması ġarttır …………………………..…..47
e. Kiracının Mehil Ġçinde Borcunu Ödemesi……………………………………..50
f. Kiracının 30 Günlük Mehil Dolduktan Sonra Ödeme Yapması …………….52
g. Kira Borcunun Ġhtarın Tebliğinden Önce Ödenmesi ………………………...53
h) Ġcra Takibine Rağmen Kira Borcunun Tamamının Zamanında
Ödenmemesi …………………………………………………………………….54
9. TEMERRÜT ĠHTARI KĠRACIYA USULÜNE UYGUN OLARAK TEBLĠĞ
EDĠLMELĠDĠR …………………………………………………………….………55
10. KĠRA BORCUNUN ÖDEME EMRĠ TEBLĠĞ EDĠLMEDEN
ÖNCE ÖDENMESĠ ……………………………………………………………….57

III. FESHĠN HÜKÜMLERĠ………………………………………………..………………..57

A. TAHLĠYE DAVASI AÇMA HAKKI………………………………………………….57
1. KĠRACIYA ĠCRA TAKĠBĠ YOLUYLA BAġVURULMASI ………………………..57
a. Borçlu-Kiracının (kira sözleĢmesi dıĢındaki nedenlerle)
Ödeme Emrine Ġtirazı ……………………………….…………………………..57
b. Kiracının Kira SözleĢmesi Yönünden Ödeme Emrine Ġtirazı ……………….63
c. Ġhtarlı Ödeme Emrindeki Kira Alacağı DıĢındaki Fer'i Alacakların
Ödenmemesi Veya Geç Ödenmesi Temerrüt OluĢturmaz ………………..64
d. Ġcra Mahkemesi‘nin Takip Hukukuna Kararları Maddi Anlamda
Kesin Hüküm TeĢkil Etmez ………………………………………..…………..65
2. KĠRACIYA MAHKEME YOLUYLA BAġVURULMASI…………………………..65

IX

a. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmemiĢse ……………………………………..65
b. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmiĢse …………………….…………………..65
c. Ġhtarnamedeki mehil (süre) dolduktan sonra dava açma hakkı
bir süre ile sınırlı değildir …………………………………………………..…...66
B. TAZMĠNAT ĠSTEME HAKKI ………………………………………………………..67
C. TAZMĠNAT ÖDEME BORCU ……………………………………………………….68
D. SÖZLEġMENĠN SONA ERMESĠNDEN VAZGEÇME
YA DA FESHĠN SONUÇLARINDAN FERAGAT …………………...……………68

IV. 6570 SAYILI GAYRĠMENKUL KĠRALARI HAKKINDA KANUNA (GKK)
GÖRE KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMEMESĠNDEN DOLAYI
ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYE (6570 S.K. md.7/e) ………………..…69

A. KURAL ………………………………………………………………………………..69
B. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYENĠN ġARTLARI …….……………….70
1. KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEMEDEN DOLAYI KĠRACIYA
HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMALIDIR …………………………………………..70
2. ĠHTARIN YAZILI OLMASI VE HANGĠ VADEYE AĠT
KĠRA BEDELĠNĠN ĠSTENDĠĞĠNĠ BELĠRTMESĠ ………………………………...73
3. BĠR KĠRA YILI ĠÇĠNDE ĠKĠ HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMASI ……………….73
C. USULE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER ……………………………………………………...75
1. GÖREVLĠ MAHKEME ……………………………………………………………..75
2. YETKĠLĠ MAHKEME ……………………………………………………………….75
3. DAVACI ……………………………………………………………………………..76
4. DAVALI ……………………………………………………………………………..76
5. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR SONUCU AÇILACAK TAHLĠYE DAVASI
KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN ĠTĠBAREN BĠR AY ĠÇĠNDE
AÇILMIġ OLMALIDIR …………………………………………….……………….77
D. KĠRACIYA GÖNDERĠLECEK TEMERRÜT ĠHTARI VE
ĠKĠ HAKLI ĠHTARIN ÖZELLĠKLERĠ ………...……….…………………………….78

X

KISALTMALAR

ABD : Ankara Barosu Dergisi
: Adı Geçen Eser
a.g.e.
b. : Bent
: Bakınız
bkz.
: Borçlar Kanunu
B.K.
c. : Cilt
E. : Esas
EMK. : Eski Medeni Kanunu
: Fıkra
f.
: Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
GKK.
H.G.K. : Hukuk Genel Kurulu
HD. : Hukuk Dairesi
: Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu
HUMK.
ĠBD. : Ġstanbul Barosu Dergisi
ĠBK. : Ġçtihadı BirleĢtirme Kararı
ĠĠK. : Ġcra ve Ġflas Kanunu
K. : Karar
: Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr)
KAZANCI
md. : Madde
N. : Numara
RG. : Resmi Gazete
: Sayı
S.
sh. : Sahife
: Türk Medeni Kanunu
TMK.
: Ve Devamı
vd.
vs. : Ve Saire
: Yargıtay Kararları Dergisi
YKD.

XI

KAYNAKÇA

Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 5.Bası, Ankara, 2003.

Burcuoğlu, Haluk: Yargıtay Kararları IĢığında 6570 Sayılı Yasa‘ya Göre Kiracının
Tahliye Edilmesi, Ġstanbul, 1993.

Erdoğan, Celal: Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1990; 2000.

Erdoğan, Hasan: Tahliye Davaları, Ankara, 2002.

Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt I, 4.Bası,
Ġstanbul, 1980.

Karahasan, Mustafa ReĢit: Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt 4,
Ġstanbul, 2002; 2004.

Köprülü, Ömer: Kirada Temerrüt – Tahliye ve Kira Bedelinin Mahkemece Tesbiti,
Ġstanbul, 1964.

Malatyalıoğlu, Kutsi – ErtaĢ, Hami: Tahliye Davaları, Ankara, 1973.

Olgaç, Senai: Kira Parasını Tespit ve Tahliye Davaları, Ġstanbul, 1968.

Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt: I/2, 3.Bası, Ġstanbul,
1988.

Tunaboylu, Müslim: Kira Hukuku, Cilt I, Ankara 1999; 2005.

Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri Cilt II, 2.Bası, Ġstanbul 1974,
3.Bası, Ġstanbul 1977.

Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2002, 6.Baskı, Ġstanbul.

Yavuz, Nihat: Türk Kira Hukuku, Cilt III, 2003, Ankara.

KAZANCI: Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr)

XII

KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ VE
BUNA KARġI BAġVURULABĠLECEK HUKUKĠ YOLLAR

GĠRĠġ
I.
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve buna karĢı baĢvurulabilecek
hukuki yollar, esasen 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)‘nun Akdin Muhtelif Nev‘ileri
baĢlığını taĢıyan ikinci kısmının sekizinci babının birinci ve ikinci faslında
düzenlenmiĢtir. Bunun yanı sıra aynı konu ile ilgili olarak 6570 sayılı Gayrimenkul
Kiraları Hakkında Kanun (GKK) ‗da da düzenleme yer almaktadır. Öte yandan ilgili
konuya, 2004 sayılı Ġcra ve Ġflas Kanunu (ĠĠK)‘ nun onuncu babında da yer
verilmiĢtir. Bu nedenle, tezimize baĢlamadan önce bu kanunlar arasındaki iliĢkiyi
belirtmek gerekmektedir. Söz konusu mevzuat hükümlerinin uygulanması konusunda
aralarındaki iliĢkiyi tespit ettikten sonra her bir kanunda konunun nasıl düzenlendiği
incelenecektir.
G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI
A)
G.K.K md. 1 hükmünde bu kanunun hangi gayrimenkullerin kiralanmasına
iliĢkin uygulanacağı Ģöyle belirtilmiĢtir:
―Belediye teĢkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki
gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında kiralayanla
kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanunu’nun bu
kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.‖
G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR
B)
a) Kiralanan yer musakkaf (çatılı) bir taĢınmaz olmalıdır. Musakkaf deyimiyle,
gayrimenkulün bir sakf altında olması, yani örtülü olması ve duvarları bulunması
kastedilmektedir.1 Temelli kalmak maksadı olmaksızın arsa üzerine yapılan kulübe ve
baraka gibi binalar taĢınmazın tamamlayıcı parçası sayılmamakla beraber, Yargıtay
bazı kararlarında2 bunların kiralanmalarında GKK hükümlerinin uygulanacağı
içtihadında bulunmuĢtu; ancak daha sonraki bazı kararlarında, aksi görüĢe yer
verilmiĢtir.3 Diğer taraftan yine Yargıtay‘a göre,4 arsa olarak kiralanmıĢ bir yer üzerine

1
Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 1969, 3.Bası, Banka ve Ticaret Hukuku
AraĢtırma Enstitüsü, Ankara, c.I/2, sh.19.
2
Yargıtay 6.H.D. 16.11.1956, E.247/K.202 Olgaç, Senai, Kira Parasını Tespit ve Tahliye
Davaları,1968, Ġstanbul, c.I sh. 56, not 5.
3
Yargıtay 6. H.D. 15.9.1972, E. 3374/ K. 2969 Malatyalıoğlu / ErtaĢ, Tahliye Davaları,1973, Ankara,
sh.102–103, Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh.20.

1

kiracı tarafından bir baraka veya bina yapılmıĢ olması, mevcut kira sözleĢmesinin
GKK‘ ne tabi tutulması sonucunu doğurmaz. Üzerinde bir bina veya üstü örtülü taĢınır
inĢaat bulunmayan bağ, bahçe ve bostanların kirası da GKK‘ nin uygulama alanına
girmez. Plaj, çay bahçesi, açık hava sineması, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan
arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu bazı yapılar yapılsa bile bu
arsalar üstün yararlanma biçimi bakımından, musakkaf sayılmamaktadır. Örnek:
“(…)Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 1.4.2005 tarihli sözleşmeden
kiralananın 1100 m², prefabrik çelik konstrüksiyon niteliğinde yer olduğu
anlaşılmaktadır. Kiralanan bu niteliği itibariyle musakkaf nitelikte olmadığından
Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde kural olarak
taahhüde dayanılarak tahliye davası açılamaz. Ancak taahhüt tarihi akdin sonunu
belirleyeceğinden akdin feshi ve tahliye nedenini oluşturur.” 5
Tandoğan’a göre; ―gecekondular, ister bunları yapanın kendi arsası, ister
baĢkasının arsası üzerinde inĢa edilmiĢ olsunlar kiraya verildikleri takdirde kiracı ile
kiralayan arasındaki iliĢkiye GKK hükümleri uygulanmalıdır.‖ 6
b) GKK md. 1 hükmünde gayrimenkul kirasından söz edilmekte ve adi kira ile
hâsılat kirası ayrımı yapılmamaktadır; ancak doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında
hâsılat kirasına verilen gayrimenkuller GKK‘ dıĢında
nin uygulama alanı
tutulmaktadır.7
c) Kiraya konu olan gayrimenkul belediye sınırları içinde veya iskele, liman
bulunmalıdır.8 Belediye teĢkilatı bulunmayan köylerdeki
veya istasyonlarda
gayrimenkullerin kirası GKK‘ nin uygulama alanına girmez.
d) Yargıtay‘ın müstakar içtihatları uyarınca, Devletin özel kanunlara
dayanarak; subay, astsubay ve memurlara tahsis ettiği konutlar da kamu mallarından
olduğundan GKK‘ nin uygulama alanı dıĢında kalır.
e) GKK‘ nin uygulanması açısından, gayrimenkulün mesken veya iĢyeri olarak
kiralanması önemli değildir.9
f) GKK, BK‘ dan daha sonra ihdas edilmesine ve BK‘ ye özel nitelikli bir kanun
olmasına rağmen BK‘ yı yürürlükten kaldırmıĢ değildir. GKK‘ nin uygulama alanına
4
Yargıtay H.G.K. 8.4.1964, E. 879/ K. 301; Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh. 20.
5
Yargıtay 6. H.D. 24.04.2006, E. 2243 / K. 4461, KAZANCI Mevzuat ve Ġçtihat Bankası, www.kazanci.
com.tr.
6
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21.
7
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.21.
8
Yargıtay 6. HD. 3.3.1972, E. 894/K 926 Malatyalıoğlu /ErtaĢ, a.g.e. sh.101–103, Tandoğan, Haluk,
a.g.e. sh.21
9
Aral, Fahrettin, Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 2003, Ankara Yetkin Yay. sh. 218.

2

giren konularda daha özel nitelikli bir kanun olması dolayısıyla GKK hükümleri
uygulanacak ve fakat GKK uygulama alanı bulunmayan konularda BK‘ nin, GKK‘ ye
aykırı olmayan hükümleri uygulanacaktır.
g) GKK md. 1 / f. 2 hükmü uyarınca mabetler kiraya verilemez ve ibadethane
haricinde hiçbir iĢ için de kullanılamaz. Gerçekten de, bu hüküm sevk edilmeseydi
de mabetler kamu yararına tahsis edilmiĢ olduklarından kiralanmamaları gerekirdi. 10
BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA
II.
ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE
SONUÇLARI11
KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ
A.
DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI:
1.
Tandoğan‘a göre; ―kira bedeli genellikle bir miktar paradan ibarettir; misli eĢya
da olabilir. Kira parası yerine tarafların taĢınmazlarından yararlanma haklarını
karĢılıklı olarak birbirilerine bırakmaları halinde de bir kira sözleĢmesinin varlığı kabul
edilmektedir.‖12
Tunçomağ‘a göre; ―kira bedeli kavramına esasında ödenmesi kiralayana ait
olup da (örneğin elektrik veya su saati ortak olup kiralayanın adına ise durum böyle
olur) sözleĢme ile kiracıya yükletilmiĢ olan su elektrik ve gaz paraları da girer.‖ 13
Erdoğan’a göre; “ kiracı, yararlanmanın karĢılığı (olarak) kiralayana bir bedel
ödeyecektir. Bu, kural olarak, paradır. Ancak, kira bedeli olarak paranın dıĢında
herhangi bir Ģey de kararlaĢtırılabilir; iĢ görme, bir Ģey yapma, imal etme gibi. Altın
para ve yabancı para da (döviz) kira bedeli olarak kabul edilebilir. Bunu yasaklayan
bir yasa hükmü yoktur. Zira asıl olan tarafların iradesidir. Hâsılat kirasında, kira bedeli
para olabileceği gibi toplanacak semere hâsılatın bir payı da olabilir. Bu payı taraflar
kendi aralarında serbestçe kararlaĢtırabilirler.‖14
Yavuz’a göre; ―kira borcu, kiracının kiralananı kullanmasının (hâsılat kirasında
ise ek olarak iĢletmesinin) karĢılığı olmak üzere belirli zamanlarda kiralayana vermeyi

10
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21
11
Yavuz, Nihat, Türk Kira Hukuku, 2003, Yetkin Yay. c.3 sh.3679–3749; Karahasan, Mustafa ReĢit,
Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2004, Beta Yay. c.4, sh. 35–150; Erdoğan, Celal, Tahliye Kira
Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, 1990, Feryal Matbaacılık, sh. 406–517; Tandoğan, Haluk, a.g.e., sh.
209–221; Aral, Fahrettin, a.g.e. Sh. 284–286; Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel
Hükümler,2002, Beta Yay, sh. 287–296;Akıntürk, Turgut, Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2003,
Beta Yay, Ġstanbul, sh.223; Tunaboylu, Müslim Kira Hukuku, 2005, Ġstanbul, Beta Yay, c.1 sh.269 vd.
12
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 14
13
Tunçomağ, Kenan, a.g.e. sh. 246; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212.
14
Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244.

3

taahhüt ettiği, çoğunlukla paradan ibaret olan bir edimdir. Kira parası medeni semere
niteliğindedir. Zira kira sözleĢmesi gereğince kiralananın belirli ve düzenli aralıklarla
temin edilen bir gelirdir.‖15
Tunaboylu‘ya göre; ―kira bedeli kural olarak paradır. Taraflar kira bedeli
olarak paradan baĢka bir Ģeyi de kararlaĢtırmıĢ olabilir. Para olarak kararlaĢtırılan
kira bedeli Türk parası ya da yabancı bir para olması mümkündür.‖16
YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI
2.
12. H.D. ‗nin müstakar içtihatları uyarınca; ―kiracı, kira sözleĢmesinde; yakıt
giderini, bekçi parasını, kapıcı parasını, temizlik parasını, su parasını, elektrik
parasını, tuvalet temizleme parasını, çöp parasını, yönetim giderlerini, telefon
konuĢma ücretini, ödemeyi üstlenmiĢ olsa dahi, bunlar asıl kira borcu sayılmayıp ‗asıl
kira borcunun eklentisi‘ olduğundan temerrüde ve tahliyeye neden olamaz.‖ 17
Ayrıca, kiracıya karĢı kiralayanın yaptığı ihtar, takip, dava giderleri de kira
bedelinin bir parçasını teĢkil etmezler.18
Bakanlar Kurulu kararına göre, istenebilecek kömür farkı kira bedelinden
sayıldığından, bunun ödenmemesi temerrüde esas tutulabilir. 19
20
KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI
B.
Kira bedeli, kiralananda oturmanın karĢılığı olmak üzere sözleĢmede
yüklenilen ve genellikle bir miktar paradan ibaret olan değeri ifade etmektedir. Ancak
bu bedel, bir mal, bir hizmet, bir Ģey imal etme gibi paradan baĢka bir Ģey de
olabilir.21
Kira bedelinin kapsamının belirlenmesi için, kira bedeli kavramının içeriğine
nelerin dâhil olduğu nelerin dâhil olmadığı hususunun tespiti gerekmektedir.
KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR:
1.
a) Temizleme ve aydınlatma resmi
b) Su parası
c) Kapıcı parası

15
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3684
Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2 sh.1381.
16
17
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3686.
18
Yargıtay 12. H.D. 7.10.1982, E. 6767/ K. 7021; 12.H.D. 16.10.1978, E.8038/ K. 8183; 12. H.D.
7.5.1984 E. 3241/K.5627 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212
19
Yargıtay 6. H.D. 11.6.1968, E. 654/ K. 2984; 6.H.D. 16.4.1981, E. 470/ K. 6333: ―Kapıcı parası
değilse de, ısıtma parası kiradan sayılır.‖ Yargıtay 6. H.D. 6.10. 1982 E. 8263/ K. 8444: ―…Yakıt gideri
kira bedelinden sayılır. Elektrik, kapıcı ve yönetici giderleri… tahliyeye esas olamaz.‖ Tandoğan,
Haluk, a.g.e. sh. 212.
20
Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244–245.
21
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3685.

4

d) Elektrik parası kira parası kapsamına girmez. Kiracının bu paraları
ödememesi akdin feshi ve tahliyeye sebep teĢkil etmez. Çünkü temerrütle ilgili BK.
md. 260 hükmü vadesi gelen kira bedelini ödemeyen kiracıyı mütemerrit saymıĢtır.
Yukarıda dört bent halinde sayılan konular kira bedeli kavramına dâhil olmadığından
temerrüde esas olamazlar. Bu niteliği itibariyle ödenmemesi halinde ancak bir alacak
davasına konu olabilirler.22 Örnek:
“Kapıcı parası, kira akdinin esaslı unsurlarından değildir. Bu itibarla bu
paranın verilmesi kira akdine muhalefet sayılmaz. Bu para adi alacak
mahiyetindedir.‖ 23
―Aydınlatma ve temizlik resminin davalıya ait olduğuna dair kira mukavelesinde
kayıt vardır. Ancak, davacının bunu davalıdan isteyebilmesi için bu paranın davacı
tarafından belediyeye ödendiğinin sübutu lazımdır. Bu husustaki makbuz ve sair
delillerin istenmesi ve ikame olunduğu takdirde incelenmesi ve sonucuna göre bu
paraya ait anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekir.‖24
Katma Değer Vergisi kiradan sayılmaz. Stopaj, iĢyerlerinde mal sahibinin gelir
vergisine karĢılık kiracı tarafından ödenen peĢin vergi olup, bunun oranının
indirilmesinden mal sahibi yararlanır.25 Bir baĢka deyiĢle, iĢyeri olarak kiralanmıĢ
yerler için kiralayanın isteyebileceği kira parası gelir vergisi için tevkif edilecek
paydan arta kalandır.
KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU
C.
1. GENEL OLARAK
Kira sözleĢmesi tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızai, kullandırma amacını
güden bir akittir. Buna göre; bir kimse ( kiralayan ), bir bedel karĢılığında bir Ģeyin
kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasını belli bir süre için
baĢka bir kimseye ( kiracıya ) bırakmayı yüklenir; kiracı ise bunun karĢılığında
sözleĢmede kararlaĢtırılan bedeli kiralayana ödemek borcu altına girer. Kira
sözleĢmesinde tarafların edimleri birbiri ile mübadele halindedir; bu yönüyle kira
sözleĢmesi sinallagmatik bir akittir.26

22
23
Yargıtay 6. H.D. 21.5.1968 E. 1716 / K. 2601 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3685.
24
Yargıtay 6. H.D. 3.5.1966 E. 467 / K. 1694 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3686.
25
26
Akıntürk, Turgut, a.g.e. 223.

5

KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI
2.
Kiracının kira sözleĢmesi uyarınca üstlenmiĢ olduğu kira bedelini ödeme
borcunu ne zaman ifa edeceği BK‘ nın ‗Kiranın Tediyesi‘ baĢlığını taĢıyan 257‘nci
maddesinde düzenlenmiĢtir. Buna göre:
“Kiracı kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda
tediyeye mecburdur.
Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, kira altı aylık yahut
senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın
mürurundan sonra ve nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır.”
Kanun maddesini Ģu Ģekilde sadeleĢtirebiliriz:
Kira Bedelinin Ödenmesi:
“Kiracı, kira bedelini, sözleşme ile veya yerel adet ile belirli vadelerde
ödemekle yükümlüdür.
Böyle bir vade hiç tespit edilmemişse, kira bedeli, kiranın bir veya birden
çok seneleri ya da birden çok yarıyılları içerecek şekilde yapılması durumunda,
her yarıyılın sonunda; kiranın daha kısa süreli olması durumunda her ayın
sonunda ve en geç olarak, kiranın sonunda ödenebilir.” 27
Kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleĢmede belirtilir. Bu, aydan aya
ödenebileceği gibi 3–6 aylık veya senelik (olarak) da ödenebilir. Genellikle
sözleĢmede kira bedeli aydan aya peĢin ödenecektir diye yazılır. 28 Yargıtay‘ın
müstakar içtihatları uyarınca; bu gibi hallerde peĢinen ödeme kaydından kiracının kira
bedelini her ayın üçüncü günü akĢamına ödemesi gerektiği anlaĢılır. Bu tarihten
sonra ödenen kira bedeli geç ödenmiĢ sayılır. Örnek:
“Kira akdinde, ödeme şekli (her ay peşin) olarak kabul edilmiştir. Bu husustaki
kökleşmiş içtihatlara göre (kira her ayın dördüncü günü) muaccel hale gelir. Alacaklı
muacceliyet hali tahakkuk etmeden, 1.9.1982 tarihinde Eylül 1982 kirasını takip
konusu etmiştir.‖ 29
Buna karĢılık, kira sözleĢmesinde yer alan kira bedellerinin her aybaĢı peĢin
olarak ödeneceği kaydı, uygulamada yeterince belirgin sayılmakta ve bu ibarenin BK.
md. 75 hükmü uyarınca her ayın birinci gününü ifade ettiği kabul edilmektedir. BK.
md. 75 hükmü uyarınca: ―Her ayın iptidası birinci günü, ortası on beĢinci günü

27
Yavuz, Cevdet, Borçlar Kanunu, 2001, Ġstanbul, Beta Yay. sh. 615.
28
29
Yargıtay 12. H.D. 1.3.1983; E.10809 / K. 1519; Yargıtay 6. H.D. 28.2.1989 E. 1438 / K. 3733 Yavuz,
Nihat, a.g.e. sh. 3681; Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh.165–167

6

nihayeti sonuncu günü ifade eder.‖ Tatile rastlayan ödeme zamanı BK. md. 77
hükmü uyarınca, tatili takip eden iĢgünü akĢamı biter.30
Bununla birlikte, aybaĢı sözcüğünün yeterince belirgin olmadığına iliĢkin
uygulamasının yine de baskın olduğu söylenebilir. Örnek:
“Kira sözleşmesinde, kira parasının aybaşında ödeneceği yazılıdır. Bu
durumda, ödeme günü kesin olarak belirtilmediği cihetle, kökleşen içtihada göre,
davalı lehine üç günlük süre sürenin ilavesi gerekir. Bu süre dolmadan üçüncü günü
çekilen ihtarname hak doğmadan çekilmiş olması nedeniyle haklı sayılamaz. Bu
nedenle red kararı verilmesi gerekir.” 31
Kira sözleĢmesinde ödeme zamanı hakkında mevcut olan kaydın, kiracı
tarafından bu kayda devamlı olarak uyulmaması halinde, değiĢtirilmiĢ sayılıp
sayılmayacağı hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu‘nun ilgi çekici iki kararı
mevcuttur:
Bunlardan birine göre;32 ―kira parasının sürekli şekilde aylık olarak
ödenmesine kiralayanın hiç ses çıkarmayarak uzun zaman ödemeleri kabul etmiş
olması, akdin yıllık kiranın peşin olarak ödeneceğine ilişkin hükmünün tarafların
isteğiyle zımnen değiştirildiği anlamına gelir.”
Diğer kararında ise;33 “kira sözleşmesinde, kira parasının her ay peşin
ödeneceği yolundaki kaydın, kiraların her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar
ödenmesini şart kıldığı, kiracının zaman zaman geç ödemede bulunmasının,
kiralayanla kiracı arasında ödemenin bu şekilde yapılmasının kararlaştırıldığı
anlamına gelmediği belirtilmiştir.”
Gerçekten, kiralayanın bu konuda uysallık göstermiĢ olması, kiracıya
sözleĢmeye aykırı Ģekilde ödemede bulunmak hakkını vermez; karara bağlanan
olayda kiracının ödemeleri belirsiz ve keyfine bağlı sürelerde olduğundan,
sözleĢmenin zımnen değiĢtirilmesinin söz konusu olmayacağına ve bunun aksine
yorumun iyiniyet kuralları ile bağdaĢmayacağına hükmedilmiĢtir.

30
Yargıtay 6. H.D. 23.2.1989; E. 1060 / K. 3127. ― Kira bedellerinin her aybaĢında peĢinen ödeneceği
kira sözleĢmesinde belirtilmiĢtir. Bu ifade, aylık kiraların her ayın biri akĢamına kadar ödeneceği
anlamını taĢır.” Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245–246; Yargıtay 6. H.D. 17.10.1986; E. 9589 / K.
11500;Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3681.
31
Yargıtay 6. H.D. 14.6.1973; E. 3061 / K. 2509 Yavuz, Nihat a.g.e. sh. 3681.
32
Yargıtay H.G.K. 21.11.1962, E. 21.11.1962 E. 6–24 / K. 75; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 166; Yavuz,
Nihat a.g.e. 3681.
33
Yargıtay H.G.K. 12.12.1962; E. 6–1013 / K. 82; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 167. Yavuz, Nihat
a.g.e. sh.3682.

7

Tandoğan‘a göre; ―her iki karar arasındaki fark, birinde sözleĢmede öngörülen
tarzda olmayan ödemelerin belli sürelerde, diğerinde ise kiracının dileğine tabi
belirsiz sürelerde yapılmıĢ olmasından ileri gelmektedir.‖34
Hâsılat kiralarında35 kira bedelinin ödenmesi zamanı akitle veya mahalli adetle
belli olmadığı takdirde, kanuna göre her yılın sonunda ve nihayet kira süresinin
bitiminde kira bedelini ödemek lazımdır.(BK md. 281)
Özetleyecek olursak; kira bedelinin ödeneceği zamanın tespitinde Ģu sıra
esas alınır:
i) Öncelikle sözleĢmede bu konuda bir açıklık varsa ona uyulacaktır.
ii) SözleĢmede ödeme zamanı belirtilmemiĢse mahalli örf ve adet nazara
alınacaktır.
iii) Bu konuda mahalli örf ve adet yoksa
— kira süresi altı ay veya daha fazla ise sürenin sonunda,
—altı aydan az ise her ayın sonunda ödenmesi gerekecektir.
iv) Kira süresi de belirsiz ise, kira bedelinin her ayın sonunda ödeneceği kabul
edilecektir.
KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ
3.
Kural olarak kiracı kira bedelini ödeme borcunu sözleĢmede aksine bir kayıt
bulunmadıkça, alacaklının ikametgâhında ödeyecektir. Ġkametgâh36bir kimsenin
yerleĢmek niyetiyle oturduğu yerdir. Kira bedeli para borcu olduğundan götürülecek
borçlardandır. Bu nedenle aksi sözleĢmede kararlaĢtırılmadıkça, ödeme, BK. md.
73/f.1 hükmü uyarınca, alacaklının verme zamanındaki ikametgâhında yapılmak
gerekir. Buna rağmen, kiracının, aralarında oluĢmuĢ bir adet bulunmadan veya tevdi
mahalli kararı olmadan, kira bedelini bankaya yatırması borçlu kiracıyı temerrütten
kurtarmaz.37
Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya
kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koĢuluyla
konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Örnek:
“Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya
kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla

34
35
36
Ġkametgâh ve konut kavramı için bkz. Cihangir, Nagihan, ĠĢyeri ve Konut Ġhtiyacı Nedeniyle Tahliye,
Ġstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi, YayınlanmamıĢ Avukatlık Tezi, 2006, Ġstanbul, sh. 1.vd.
37
Yargıtay 12. H.D. 6.11.1978 E. 806 / K. 8910. Yavuz, Nihat, a.g.e. 3687.

8

konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede
özel bir koşul kabul edilmiş ise bu hususta göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde
yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Olayımızda; taraflar
arasındaki 01.05.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 11.08.2003 tarihli
protokolün 1. maddesi gereğince 2004 yılı Nisan ayı kirasının 250.000.000.-TL
olduğunun kabulü gerekir. Kira sözleşmesinde kira parasının her ayın 1'i ile 5'i
arasında ödeneceği öngörülmüştür. Davalı kiracı tarafından Nisan 2004 ayı kirası
olarak 250.000.000.-TL konutta ödemeli olmaksızın 06.04.2004 tarihinde PTT
kanalıyla davacı adına havale edilmiştir. Bu havalenin alıcısı tarafından alınmadığı ve
halen merkezde bekletildiği PTT İşletme Müdürlüğü'nün cevabi yazılarından
anlaşılmaktadır. Bu durumda davalının temerrüdünün gerçekleştiği dikkate alınarak
kiralananın tahliyesine ve 250.000.000.-TL. alacağın tahsiline karar vermek
gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddedilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle
bozulmalıdır.”38
Kiralayan, öteden beri kira bedellerinin yatırıldığı ödeme yerini, tek taraflı
olarak değiĢtirebilir. ġöyle ki, bu durumda kiralayan kira bedellerinin yatırılacağı yeni
adresi kiracıya bildirmek zorundadır. Örnekler:
“Buna rağmen kiralayan ödeme yerini değiştirmiş ise, bunun yerini ve yeni
ödeme yerini kiracısına bildirmek zorundadır.” 39
“Kiralayanın bu yola gitmemesi kötüniyetli olduğunu gösterir ve bu nedenle
kiracının kiralanandan tahliyesi cihetine gidilemez.” 40
PTT havalesi ile gönderilen paraların hangi aya ait olduğunun makbuzda
belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde, BK. md. 85 hükmü uyarınca alacaklının parayı
alırken bildirdiği aya mahsuben gönderildiği kabul edilir. Eğer alacaklı böyle bir
bildirimde bulunmamıĢsa, BK. md. 86 hükmü uyarınca, yapılan ödeme borçlu
aleyhine birinci olarak talep edilen aya(borca) mahsup edilir.41
Kiralayan kabul etmedikçe, kira bedelinin kambiyo senetleriyle ödenmesi caiz
değildir.42 Örnek:

Yargıtay 6. H.D. 22.05.2005 E.2004/10878/ K.2005/1330,KAZANCI.
38
39
Yargıtay 12. H.D. 15.12.1980 E. 7415 / K. 8761, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3691.
40
41
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690
42

9

―Kiracının kira parasına karşılık verdiği emre muharrer senet ifa sayılmaz. Bu
senet, kiracının borçlu olduğunu tevsik eden bir belge niteliğindedir. Böyle bir halde,
mütemerrit duruma düşen kiracı aleyhine tahliye davası açmak hakkı vardır.‖ 43
Kiralayan kira bedelini almakta temerrüde düĢerse44; kiracı, mahkemeye
baĢvurarak, BK. md. 91 hükmü uyarınca, bir tevdi mahalli tayin ettirmeli ve
mahkemenin tayin edeceği bu tevdi mahalline, masrafı kendisine ait olmak üzere,
kira bedelini depo etmelidir. Kiracı ancak böylelikle kira borcundan kurtulacaktır.
Kiracı mahkeme kararıyla tevdi mahalli tayin ettirmeksizin, kira parasını kiralayan
adına bir bankaya veya notere tevdi edecek olursa borcundan kurtulmuĢ olmaz.
Örnek:
“Kiracının ikametgâhta ödemeli havale suretiyle gönderdiği parayı kiralayanın
almaktan kaçınması ve bu paranın bir ay süre ile PTT‟de onun emrine amade
tutulması halinde tekrar aynı miktarda parayı tevdi mahalline yatırmasına kanuni
zorunluluk yoktur.”45
BK md. 83 hükmü uyarınca, kural olarak kira bedeli memleket parası ile ve
nakden ödenmek gerekir. Ancak, kira bedelinin, taraflar arasındaki kira
sözleĢmesinde, ‗belli bir miktarda altın üzerinden‘ aynen ödeme veya değer birimi
biçiminde belirtilmesi ya da ‗yabancı para birimi‘ üzerinden hesaplanması koĢulu
geçerlidir. Bir baĢka deyiĢle, kira sözleĢmesine konulacak yabancı para ile ödeme
kaydı veya altınla ödeme kaydı geçerlidir.46

KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR VE KONU ĠLE
D.
ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE KABUL EDĠLEN ĠLKELER:
1) KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA KĠRACI
KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN EġĠT ORANDA SORUMLUDUR.
Ancak ticari iĢte kullanılan kiralanan için birden fazla kiracı kira bedelinden
müĢtereken ve müteselsilen sorumludur.

43
Yargıtay H.G.K. 10.7.1971 E. 1297 / K. 452 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3687.
44
Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 247, Tandoğan, Haluk, a.g.e.168.
45
Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E. 23 / K. 20 RG. 1.8.1959, S. 10268; Yargıtay H.G.K. 8.5.1971 E. 70- 6–
63 / K. 303; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 168 dipnot. 136.
46
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3687, Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.56

10

2) KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA
BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN
TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR.
3) SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ
UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL
EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR.
4) KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ ĠÇĠNDE
KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK
ZORUNDADIR.
5) KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN
AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE AĠT
OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ )
DAVASI AÇABĠLĠR.47
6) KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU 48
Bir yıl süreli kira sözleĢmesinde kira bedelinin üç taksitte ödeneceğinin
kararlaĢtırılmıĢ olması halinde, kira bedelinin ‗dört ay ara ile ve 1/3 oranında‘
yatırılması gerekir. Örnek:
“Dayanak kira sözleşmesinde, kira başlangıcı 1.6.1980 ve kira müddeti bir yıl
olup yıllık kira 180.000 liradır. Ayrıca kira borcunun üç taksitte ödeneceği… birinci
taksitin 1.6.1980, ikinci taksitin 1.10.1980, üçüncü taksitin de 1.2.1981 tarihinde
ödeneceğinin kabulü gerekir.‖ 49

7) KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN PEġĠN
ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE, ÖNCE KĠRALAYANIN,
KĠRALANANI SÖZLEġMEYE UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ
OLMASI GEREKĠR. 50
Fakat Yargıtay içtihatlarına göre kira sözleĢmesinin geçerliliği için kiralananın
kiracıya teslimine gerek yoktur.51
KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK
8)
KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR.

47
48
49
Yargıtay 12. H.D. 23.11.1981 E. 7689 / K. 8788 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688.
50
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 165, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688.
51
Yargıtay 6. H.D. 22.5.1981 E. 3483 / K. 8227, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688–3689.

11

Böyle olmakla birlikte, ilke olarak, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü
ancak kiralananın fiilen kendisine teslimi ile doğar. Örnek:
― …Davalının kira bedelini ödeme yükümlülüğü mecurun kendisine fiilen teslim
edilmesinden sonra doğmuş olacağından davalı kiracı kiralananın kendisine fiilen
teslim edilmiş olduğu 12.1.1984 tarihinden itibaren sorumludur. Bu durumda davanın
reddi gerekirken, bilirkişinin istem dışındaki dönemler de dikkate alınmak suretiyle
yapmış olduğu hesaba dayanarak davanın kabulü doğru görülmemiştir.‖ 52
9) KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN USULÜNE
GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ. Örnek:
―Davada kira alacağı istenmiştir.
Davalı savunmasında kira parası istenen aylarda dava konusu yeri boşalttığını
davalının (mecuru) teslim almadığını ileri sürmüştür.
Kiracının kiralanan yeri boşatmış olması kiralanan yerin kiraya verene teslim
edildiği anlamına gelmez.
Davalı kiracının dava konusu yeri davacıya teslim etmesine rağmen onun
tesellümden imtina ettiği takdirde BK md. 91 hükmündeki şartlar dairesinde tevdi
yerine tesliminin yapıldığı kanıtlanmadan davalı tanıklarının kiralanan yerin
1987/Temmuz ayında tahliye edildiği yolundaki beyanlarına dayanılarak dava
reddedilemez.
O nedenle usulüne uygun bir teslim kanıtlanamadığına göre davanın reddi
doğru görülmemiştir.‖ 53
10) KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA
BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE TARAFLARIN
SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR. Örnek;
“(…)Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her
bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini
sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, „sözleşmeye
bağlılık‟ kuralı gereği uymaları zorunludur.
Zira artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira
bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek
kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava

52
Yargıtay 3. H.D. 22.2.1990 E. 735 / K. 1544, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3689.
53
Yargıtay 3.H.D. 21.11.1989 E. 6003 / K. 8735, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690.

12

açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan
ihtirazi kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının
yitirilmesine neden olmaz(…)” 54
11) SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN OLDUĞU
BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ ĠÇĠN GEÇERLĠ
OLMASI
Yukarıda belirtilen nedenle kiracının temerrüde düĢmemek için sözleĢmede
öngörülen bu artıĢ oranını dikkate alarak ödemede bulunması gerekir. Örnek:
“Davacı alacaklı, kira alacağı nedeniyle tahliye istekli olarak davalı borçlu
hakkında başlatmış olduğu icra takibine vaki itiraz üzerine icra Mahkemesi'ne
başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece
istemin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı tarafından temyiz
edilmiştir.
Davacı alacaklı, yeni malik sıfatıyla başlatmış olduğu icra takibinde önceki
malikle yapılan 01.08.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine
dayanmıştır. Takibe dayanak yapılan kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık
bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi 1 yıllık olup, aylık kira 100.000.000.-TL ve artış
şartı olarak da % 50 artış oranı kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı geçerli olup, tarafları
bağlar. Kira sözleşmesinde artış şartı için müteakip yıl kirası denilmediğine
göre kira ilişkisi devam ettiği sürece kararlaştırılan artış şartı geçerlidir.
Mahkemece, başlangıçta belirlenen kira miktarı üzerinden % 50 artış yapılarak takip
eden yılların kirasının belirlenmesi, buna göre davalının borcunun bulunup
bulunmadığının saptanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken,
sözleşmedeki artış şartının müteakip yıl için bağlayıcı olduğundan bahisle yazılı
olduğu şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması
gerekmiştir. ” 55
12) MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI TEFE ARTIġI
ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART
TARAFLARI BAĞLAR.

54
Yargıtay H.G.K. 08.12.2004 E. 3–718/K. 644, Ġstanbul Barosu Dergisi(ĠBD), Cilt:80, Sayı:2006/3,
Ġstanbul.

Yargıtay 6.H.D. 01.03.2005 E. 2004/11083/ K.2005/1678, KAZANCI.
55

13

Taraflar arasındaki akdedilen kira sözleĢmesinde; kiranın, DĠE'nin yayınladığı
TEFE oranında artırılacağı kararlaĢtırılmıĢ ise; bu artıĢ oranı, belli ve geçerli olup
tarafları bağlar. Örnek:
“(…)Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli
sözleşme konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 01.04.2004 tarihinde
başlayan dönem kira bedelinin ne miktar olduğu konusundadır. Sözleşmede yıllık kira
665.000.000.-TL olarak kararlaştırılmıştır. Özel şartların 18. maddesinde quot;müteakip
her yıl kira dönemi başında kira bedeli Devlet İstatistik Enstitüsü'nce yayınlanmakta
olan toptan eşya fiyat endekslerindeki yıllık artış oranında artırılacağı ve kira
bedellerinin kiracı tarafından bu şekilde artırımlı olarak ödeneceğiquot; kararlaştırılmıştır.
Bu artış oranı belli ve geçerli olup, tarafları bağlar. Bu nedenle 01.04.2004 tarihinde
başlayan dönem kirasının hesaplanması için bir önceki dönem kirasına sözleşmenin
18. maddesindeki D.İ.E. toptan eşya fiyat endeksi oranlan uygulanarak bulunması
gerekir(…)” 56
YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE ĠLGĠLĠ
13)
KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI57
a) Taraflar arasındaki kira sözleĢmesinde kabul edilen ‗kira parasının her yıl
%30 oranında arttırılacağı‘na iliĢkin koĢul ancak yenilenen ilk dönem için geçerlidir.
Kiracının devam eden diğer yıllar için zamlı kira parasını ödememesi halinde
kiralayanın ALACAK DAVASI açmaya hakkı bulunmayıp; eski kira parasını istemeye
yetkili değildir. Aksi takdirde KĠRA TESPĠT DAVASI açmalıdır.58
b) Tarafların özgür iradeleri ile kararlaĢtırdıkları, ‗her yıl kira parasının %25
oranında arttırılacağına dair Ģart‘ KĠRA TESPĠT DAVALARINDA ilk yenilenen
dönemde, KĠRA ALACAĞI DAVALARINDA ise her dönemde tarafları bağlar. Zira
böyle bir Ģartın geçersizliğine veya bir yıl için geçerli olacağına dair 6570 sayılı
Kanun‘da bir hüküm ya da bu hususta bir içtihadı birleĢtirme kararı bulunmamaktadır.
Ne var ki bu olgunun kabul edilebilmesi için tarafların bu koĢulları her kira döneminde
muntazaman uygulayarak yerine getirmeleri ya da kira tespit davası açmayarak
hâkimin sözleĢmeye elatmasına neden olmamaları ya da bu Ģartı iptal ettirmemeleri
gerekir.59

Yargıtay 6. H.D. 18.07.2005 E. 6614 / 7692, KAZANCI.
56
57
Yavuz, Nihat, a.g.e. 3692–3694.
58
Yargıtay 3. H.D. 7.10.1988 E. 3012 / K. 8399, Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3692.
59
Yargıtay 3. H.D. 16.5.1989 E. 514 / 4586. Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3692–3693.

14

c) Nitekim bir kararında tarafların kira artıĢına ait koydukları Ģartı ancak
Yargıtay‘ın kira tespitine iliĢkin içtihatlarına uygun olduğu sürece geçerli saymıĢtır.
Bunun üzerine, kiracı tarafından yapılan ödemelerin kira Ģartına uygun bulunsa dahi
kiralayandan geri istenebileceğine karar vermiĢtir.‖60 Örnek:
“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 9. maddesine
göre 2. ve 3. kira yıllarında kira parasının arttırılması kabul edilmiştir.
Davalılar, kiraya verilen ve ödenmeyen artış farklarını, yaptıkları ihtarla
bildirmişler ve davacı kiracı da bu kira artış farklarını banka hesabına yatırmak
suretiyle ödemiştir.
Kira sözleşmesinde tarafların kabul ettikleri kira artışlarından fazla bir ödeme
yapılmışsa ancak bunu davacı isteyebilir.
Mahkemece, kira sözleşmesine göre, Yargıtay‟ın kökleşen içtihatları da
dikkate alınarak 2. ve 3. yıllardaki kira artış miktarları saptanıp bundan farklı bir
ödeme yapılmışsa ancak onun iadesine karar verilmesi gerekirken bu konuda yeterli
61
araştırma ve inceleme yapılmadan karar verilmesi doğru değildir.”
14) ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ KĠRA
BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE DAHĠ
KĠRACIYI BAĞLAR.62
Zira kiralanan yerin malikinin değiĢmiĢ olması, borçluyu bu kira sözleĢmesi
hükmüne uymaktan kurtaramaz.63 Fakat belirli bir oranda arttırma öngörülmeyip kira
artırımının yıllık indekslere göre yapılacağı Ģeklinde sözleĢmeye konulan Ģart
kiralayana mahkemeden karar almadan, kendiliğinden kira miktarını tespit edip bunu
kiracıdan isteme yetkisi vermez.64 Ayrıca zam oranı belirtilmediğinden kiralayanın
kendi anlayıĢına göre hesaplayıp istediği kira parasını ödemeyen kiracı temerrüde
dahi düĢmüĢ sayılamaz.65
15) KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN UFAK TEFEK
AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ ĠHBARA RAĞMEN
GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE ĠZALE EDĠLEBĠLĠR. 66

60
Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3693–3694.
61
Yargıtay 3. H.D. 21.9.1987 E. 2409 / K.8695, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694.
62
63
Yargıtay 12. H.D. 1.11.1984 E. 7471 / K. 11088, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694.
64
Yargıtay 12. H.D. 22.10.1981 E. 6147 / K.7726, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3694.
65
Yargıtay 12. H.D. 18.6.1984 E. 5223 / K 7722, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694.
66
Yargıtay 12. H.D. 24.10.1969 E. 9472 / K. 9837; Yavuz, Nihat, a.g.e. 3696.

15

Bu nedenle kiracı, ancak kiralayanın onayı ile ve de ufak tefek olması
koĢuluyla kiralanan için yaptığı onarımı belgelendirerek kira borcundan indirebilir.67
Örneğin, kiralayanın muvafakati belgelendirilmedikçe su deposu tamir masrafı kira
bedelinden indirilemez.68 Her ne kadar kiracı kendi zevki için yaptırdığı Ģeyler için
dava açamaz ise de TV anteni gibi binaya zarar vermeden sökülüp alınabilen Ģeyleri
götürebilir.69
16) ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 2814 sayılı Kanun‘la değiĢik 20.
maddesine göre, ―kat maliklerinden her biri aralarında baĢka türlü anlaĢma
olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak
avansa EġĠT OLARAK,
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin iĢletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa KENDĠ ARSA PAYI ORANINDA;
katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans
payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat
maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel
hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının
tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on
hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kiĢinin kusurlu bir hareketi sebep
olmuĢsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.‖
Kat Mülkiyetine konu olan bağımsız bölümün kiracısı da kat malikinin 20.
madde uyarınca payına düĢecek gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından

67
Yargıtay 12. H.D. 29.3.1983 E. 1069 / K. 2377; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696
68
Yargıtay 12. H.D. 26.02.1981E.262 / K. 1851, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696.
69
Yargıtay 3.H.D. 14.9.1989 E. 279 / K. 6750, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3696

16

KMK. Md. 22 hükmü uyarınca kat maliki ile birlikte ve müteselsilen sorumlu olur.
Kiracı haber vermeden dahi ortak giderleri yönetime ödemekle yükümlüdür.70Ancak
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı
ödeme kira borcundan düĢülür.71
17) KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI
BK. md. 484 hükmü uyarınca, kefalet sözleĢmesinin geçerli olabilmesi için
sözleĢmenin adi yazılı Ģekilde yapılması ve sözleĢmede, kefilin sorumlu olacağı
miktarın açıkça belirtilmiĢ olması gerekir. Kira sözleĢmesinde kefilin sorumluluğu, kira
süresiyle ve kira sözleĢmesinde yazılı meblağ ile sınırlıdır. Örnekler:
“BK.nun 484. maddesi gereğince kefaletin geçerliliği kefaletin yazılı olmasına
ve kefilin sorumlu olduğu miktarın açıkça belirlenmesi şartına bağlanmıştır. Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kurulu 12.4.1944 tarih 14/13 numaralı İçtihadı Birleştirme
Kararında da kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olmasını şart
koşmuştur. Sözleşmenin birinci yılından sonraki dönemde kefilin üstleneceği kefalet
miktarı sözleşmede belirtilmediği için kefalet 1 yıl süreyle geçerlidir. Hal böyle olunca
sözleşmenin 6. maddesindeki özel koşullar yasanın ve İçtihadı Birleştirme Kararının
açık hükmü karşısında geçersizdir. Bu itibarla kefilin sorumluluğu sözleşme süresinin
son bulacağı 20.1.2003 tarihi ile sınırlıdır. Bu dönemden sonraki aylardaki kira
paralarından sorumlu olmayacağı gibi asıl borçlunun tükettiği ve miktarı
belirlenmeyen elektrik ve su tüketim borcundan kefilin sorumluluğunun kabulüne
hukuken olanak yoktur.” 72
“Davalının sözleşmede belirtilen kirayı süresinde ödemiş olması nedeniyle
davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zuhul ile yazılı gerekçeyle
davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğu gibi kabule göre de kefilin kefaletinin
73
kira süresi ile sınırlı olduğunun gözetilmemesi doğru değildir”
―BK. md. 485 ve 487 hükümleri uyarınca, kefilin ancak kira devresine ait kira
borcundan sorumlu tutulması icap eder. Mahkemece bundan zuhul edilmesi ve
uzayan devrelere ait kısmından da sorumlu tutulması yerinde değildir.‖74

70
Yargıtay 6.H.D. 3.6.1987 E. 4834 / 6756, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697; Tandoğan, Haluk
a.g.e. 171–172.
71
Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 172,Yargıtay 5. H.D. 21.2.1983 E. 1234 / K. 1400.
72
Yargıtay 13.HD. 03.06.2004 E. 1406/K. 8672, KAZANCI.
73
Yargıtay H.G.K. 13.10.2004 E. 6–477/K. 546, KAZANCI.
74
Yargıtay 6. H.D. 7.5.1974 E. 427 / K.476, Ayrıca konu ile ilgili olarak bkz. Yargıtay 3. H.D. 1.6.1989
E. 10679 / K. 5183; Yargıtay 3. H.D. 8.1.1987 E. 6681 / K. 11945 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697.

17

Süresiz kira sözleĢmelerine konulan kefalet Ģartı BK. md. 484 hükmüne aykırı
olması nedeniyle geçersizdir.75
Yargıtay‘ın bir kararına göre, ―sözleĢmede eğer adi kefalete dair bir kayıt
yoksa kiralananın ne amaçla kullanıldığının araĢtırılması gerekir. ġayet kiracı somut
olayda olduğu üzere kiralananı ticarethane bürosu olarak kullanıyor ise, bu halde
TTK md. 3 hükmü yoluyla aynı kanunun 7. maddesinin son fıkrası uyarınca kefilin
müteselsilen sorumlu olması gerekir.‖76 Kanaatimizce Yargıtay‘ın bu görüĢü
isabetlidir.
Kefil; sözleĢmede bu konuda ayrıca yükümlülük altına girmemiĢse kiralananın
kötü kullanılmasından dolayı sorumlu tutulamaz.77
―Adi kefaleti müteselsil kefaletten ayıran husus; adi kefalette kefilin
sorumluluğunun ikinci derecede oluĢudur. Adi kefalette, alacaklı tarafından borç asıl
borçludan tahsil olunamadığı veya bir rehin bulunmadığı hallerde kefil takip olunabilir.
Duraksama halinde kefalet adi sayılır. Adi kefil ancak asıl borçlunun borcu
ödememesi veya hiç olmazsa onun aleyhinde yapılacak takibatın çok masraflı ve zor
olması halinde borcu ödemek mevkiindedir.
BK. md. 486 hükmünde borçluya iliĢkin olarak öngörülen koĢullar tahakkuk
etmedikçe alacaklı borçludan önce kefili takip edemez; aksi takdirde kefilin def‘i ile
karĢılaĢır.78
18) KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ
Kiracı kiralayanın alacak istemi karĢısında en baĢta, borcunun bulunmadığını
ileri sürebilir. Ödeme, takas veya kiralanan yerin henüz kendisine teslim edilmediği
yahut henüz vadenin gelmemiĢ olması gibi diğer bir nedenle savunmada bulunabilir.
Örnekler:
a) ―Kira bedelinin tahsili isteminde kiracının ödemiş bulunduğu kiraların
alacağa mahsup edilmesi gerekir.” 79
“Kiracı ile kiralayan eski malik arasındaki sözleşme uyarınca yıllık kira parası
peşinen ödenmiştir. Yeni malik bu devrenin bir kısmına ait kira parasını kiracıdan

75
76
Yargıtay 12. H.D. 3.11.1980 E. 5494 / K. 7729, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3698.
77
Yargıtay 3. HD. 8.12.1987 E.6681 / K.11945,Yargıtay 3. H.D. 9.6.1987 E.2263 / K.6502; Yavuz,
Nihat, a.g.e. sh. 3698.
78
Yavuz, Nihat, a.g.e.3698–3699.
79
Yargıtay 4.H.D.8.1.1970 E. 10668 / K. 53, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3699.

18

isteyemez. Bu nedenle yeni malikin istediği bu kira bedelinden dolayı kiracının
temerrüdü de bahse konu olamaz.‖ 80
b) ―Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan
kurtarır.”81
c) ―Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira bedeli
istenemez.”82
d) ―Kira bedeli kiralayana (alacaklıya) ya da onun yetkili temsilcisine
ödenmelidir. Aksi takdirde, kötü ifada bulunan kiracı ikinci kira bedelini ödeme
yükümlülüğü altına girebilir.83
e) ―Kiralananın eski maliki olan kiralayana eğer kira bedeli ödenmiş ise yeni
malik kiracıdan herhangi bir bedel talep edemez.‖84
f) ―Kiracı; kira sözleşmesinin herhangi bir hukuki sebeple iptalini dava
etmemişse ve fesih konusunda da bir karar verilmemişse, kiracı sözleşme gereği
yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.‖85
Kiracı; kira bedelini ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul
g)
etmediğine iliĢkin savunmasını tanıkla ispatlayabilir.86
19) KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN KĠMSELER
ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER. BU NEDENLE
SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ KĠRA BEDELĠNDEN
SORUMLU TUTULAMAZ. Örnek:
―Kira sözleşmesi davacı ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Davalılardan
A.B. şirketin müdürü ve temsilcisi olarak sözleşmeyi imza etmiştir.
Şirket müdürü davalı A.B. şirketten ayrı ödenmeyen kira alacağı için şirketle
birlikte şahsen ve müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının nedeni ve
dayanağı karar yerinde açıklanmadan davalı A.B. aleyhine de hüküm tesisi yerinde
görülmemiştir.‖87

80
81
Yargıtay 3. H.D. 20.3.1989 E. 8530 / K. 2880, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3699–3700.
82
83
84
Yargıtay 3. H.D. 28.12.1989 E. 3019 / K.9976, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3701.
85
Yargıtay 3. H.D. 21.5.1990 E.5257 / K. 4594, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3702.
86
Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E.23 / K. 20; Yargıtay 6. H.D. 21.11.1964 E. 3960 / K. 5030, Yavuz, Nihat,
a.g.e. 3705.
87
Yargıtay 3. H.D. 22.5.1987 E. 4678 / K. 5553, Yavuz, Nihat, a.g.e.3702–3703

19

20) KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN
TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR.88
21) KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN
KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI
ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR.89
KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ
22) DAVALI
KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR.90
KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN
23)
BELĠRLENMEDEN, GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ,
ALACAK DAVASININ ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA
ALACAĞINA HÜKMEDĠLEMEZ.91
24) KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE
MAHSUP EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR. Örnekler:
“Zira mahsup için karşılık dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. BK. md.
118 hükmü uyarınca, mahsup için takas savunmasında bulunulması yeterlidir.‖92
―Ancak, kira borcu ile doğrudan bir ilgisi bulunmaması sebebi ile evvelki
kiracının harcadığı elektrik ücretini ödeyen yeni kiracı, bu parayı kiralayandan
isteyemeyeceği gibi kira bedelinden mahsup dahi edemez.‖93
25) ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN
DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ
BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK
HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU
KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ.94
26) TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN
BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN
KALKMALARINI GEREKTĠRĠR.

88
89
90
91
92
Yargıtay 4. H.D. 21.1.1967 E.11257 / K.390, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704
93
Yargıtay 12. H.D. 25.1.1968, E. 611 / K. 642, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704.
94
Yargıtay H.G.K. 21.11.1962 E. 88 / K. 67, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704.

20

Bu nedenle, yargılamada fazla ödediği kira bedellerinin hesaba katılmıĢ olması
halinde hiçbir borcu kalmayacağı yolundaki beyanı takas ve aynı zamanda ödeme
savunmasını kapsar.95
ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN
27)
KĠRACININ ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE
ÖDEMEMESĠYLE TEMERRÜT OLUġACAĞI
Kiracının, çıplak mülkiyet sahibiyle kira sözleĢmesi yapmıĢ olması halinde,
intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının kendisine ödenmesini istemesine
yasal engel bulunmamaktadır. Ġntifa hakkı sahibi ihtar ile kira paralarının kendisine
ödenmesini istediği takdirde, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren kira paralarının
davacıya ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde, temerrüt olgusu gerçekleĢecektir.
Örnek:
“(…)Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 10.1.2004 tarihli ve bir yıl
süreli kira sözleşmesi, çıplak mülkiyet sahibi B. K. ile davalı arasında yapılmış olup,
bu konuda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın intifa hakkı 24.6.1998 tarihinde
tapuda yapılan işlem sonucu davacı İ. E.' e bırakılmış bulunmaktadır. Çıplak mülkiyet
sahibi ile davalı arasında kira ilişkisi devam etmekteyken intifa hakkı sahibi davacı
4.3.2005 tarihli ihbarnamesiyle kira paralarının tebliğ tarihinden itibaren kendisine
ödenmesini ihbar etmiş, bu ihbarnameye rağmen kira paralarının ödenmemesi
üzerine de 26.5.2005 tarihinde ihtarname keşide ederek Mart, Nisan, Mayıs ayları
kira paralarının 30 gün içinde kendisine ödenmesini ihtar etmiştir. Bu ihtara maruz
kalan davalı kira paralarını intifa hakkı sahibine ödemekle yükümlüdür. Mart ayı kira
parasının ödendiği anlaşılmaktadır. Davalının çıplak mülkiyet sahibiyle kira
sözleşmesi yapmış olması halinde, intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının
kendisine ödenmesini istemesine yasal engel bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibi
ihtar ile kira paralarının kendisine ödenmesini istediğine göre ihtarnamenin tebliğ
tarihinden itibaren Nisan ve Mayıs 2005 kira paralarının davacıya ödenmesi
gerekirken, ödenmemesi nedeniyle temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda
davanın kabulüyle davalının kiralanandan temerrüt nedeniyle tahliyesine, Nisan ve
Mayıs ayları kira paralarının tahsiline karar vermek gerekirken, yazılı şekilde istemin
reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.”96

95
Yargıtay H.G.K. 17.1.1962 E. 33/3 K. 3, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704.
Yargıtay 6. H.D. 24.01.2006 E.2005/11517; K.2006/183, KAZANCI.
96

21

28) ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE
GEÇMESĠ
Davacı alacaklı icra takibi üzerine düzenlenen ihtarlı ödeme emrinin tebliğini
müteakip takibin itiraz edilmeksizin kesinleĢmesi halinde yasal sürelere uymak
koĢuluyla dilerse Ġcra Mahkemesine baĢvurarak tahliye isteyebileceği gibi genel
hükümlere göre Sulh Mahkemesinde de dava açabilir. Davacının Sulh Mahkemesine
baĢvurması halinde ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanununun 260. maddesinde yazılı
ihtar yerine geçer. Örnek:
―Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl
sürelidir. Davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı hakkında yaptığı haciz ve tahliye
istekli icra takibinde Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz 2004 ayları kiralarının
süresinde ödenmemesi ve sözleşme hükmüne göre muaccel olan aylar kirasının
tahsilini istemiş, Örnek 51 ödeme emri davalıya 31.7.2004 tarihinde tebliğ edilmiş,
itiraz edilmediğinden takip kesinleşmiş, yasal otuz günlük ödeme süresi içerisinde
borcun ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davacı İİK'nın 269/a maddesine göre
ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içerisinde İcra Mahkemesinden
tahliyeye karar verilmesini isteyebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye
davası da açabilir. Zira İİK'nın 269/b–4 maddesinde alacaklının umumi hükümler
dairesinde dava açmaya mecbur kalması halinde ihtarlı ödeme emrinin BK'nın 260.
maddesinde yazılı ihtar yerine geçeceği ifade edilmiştir. Bu seçimlik hakkının
kullanılması davacıya aittir. Bu durumda davanın açılmasında bir usulsüzlük
bulunmadığından açılan davaya bakılarak sonucuna göre bir karar verilmesi
gerekirken, yazılı şekilde davanın görev sebebiyle reddine karar verilmesi doğru
olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”97
29) KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA
RAĞMEN KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI Örnek:
“(…)Davacı, davalının sözlü kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmazı
18.03.2004 tarihinde satın alarak kiralayanın halefi haline geldikten sonra 14.04.2004
tarihinde keşide 21.04.2004 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile satın alma
durumunu ve kiralanana konut olarak ihtiyacı olduğunu davalıya bildirmiş, peşi sıra
da Nisan-Kasım 2004 ayları kirasının ödenmediğinden bahisle temerrüt ihtarnamesi
göndermiştir. 14.04.2004 tarihli ihtarname ile davacının taşınmazın maliki olduğunu

Yargıtay 6. H.D. 29.11.2005 E.9479/K.10955, KAZANCI.
97

22

öğrenen davalının bundan sonra kira paralarını davacıya ödemesi gerekir. Kira
parası götürülecek borçlardan olduğundan davalı, önceki malikle yapılan sözleşmede
kararlaştırılan kira parasını ihtarnamede yazılı davacının adresine götürmeli ya da
konutta ödemeli şekilde göndermelidir. Davalının kira parasını ödememesi nedeniyle
davacının temerrüt ihtarnamesi göndermesi ve süresinde ödenmediğinden tahliye
istemli dava açmasında bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece tahliye
davasının da kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu talep yönünden red kararı
verilmesi hatalı görülmüştür.”98
30) KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT
EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI ÖDEMENĠN KĠRA
ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ Örnek:
“Taraflar arasındaki 01.04.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira
sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesinde kira parasının her ayın biri ile beşi arasında
ödeneceği kararlaştırılmış olup, takibe konu aylar kirasının 350.000.000.- TL olduğu
da uyuşmazlık konusu değildir. Davacı kiralayan tarafından davalı kiracıya gönderilen
ve 05.03.2003 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamede aylık kiraların sözleşmenin 5.
maddesine uygun olarak her ayın biri ile beşi arasında ödenmesi, aksi takdirde
temerrüt sebebi ile tahliye davası açılacağı ihtar edilmiştir. Sözü edilen ihtarnamenin
tebliğinden sonra davacı tarafından 11.04.2003 tarihinde Nisan 2003 ayı kirası için,
06.05.2003 tarihinde Mayıs 2003 ayı kirası için, 06.06.2003 tarihinde Haziran 2003
ayı kirası için, 07.11.2003 tarihinde de Kasım 2003 ayı kirası için ayrı ayrı dört adet
takip yapılmış ve davalı tarafından Nisan, Mayıs, Haziran 2003 aylarına ait asıl kira
paralan icra dosyasına yatırılmış, Kasım 2003 ayı kira parası ise 20.000.000.- TL
eksiği ile 330.000.000.- TL olarak ödenmiştir. Davalı kiracının ibraz ettiği su tesisatı
için üçüncü şahsa yapılan ödemeye ilişkin belge yasal ödeme belgesi olarak kabul
olunamayacağından ve davacı kiralayanın kiralananda yapıldığı iddia olunan tamirata
muvafakatının bulunduğu ispat edilemediğinden Kasım 2003 ayı kirası yönünden
eksik ödeme nedeni ile davalının temerrüdü gerçekleştiğinden itirazın iptali ile
kiralananın tahliyesine ve takibin devamına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe
ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle
bozulması gerektiği halde onanmasının maddi hataya dayalı olduğu karar düzeltme

Yargıtay 6. H.D. 27.06.2005 E.5274/K.6612, KAZANCI.
98

23

istemi üzerine yapılan incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulüne
karar vermek gerekmiştir.”99
31) ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN
KĠRA ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN
HÜKÜM TEġKĠL ETMEMESĠ Örnek:
“(…)Dava, kira alacağına ilişkindir. Mahkemece kesin hükmün varlığından ve
alacağın yazılı bir belge ile ispat edilmesi gerektiğinden söz edilerek davanın reddine
karar verilmiş ise de, Silvan Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.12.2003 gün, 2003/16-281
sayılı kararında davaya konu edilen 2002 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos,
Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları kiraları olup bunlardan Mayıs, Haziran, Temmuz,
Ağustos ayları kirası toplamı 200.000.000.-TL'nin otuz gün süreli ihtarname tebliğine
rağmen süresinde ödenmediği ve bu nedenle temerrüdün gerçekleştiğinden dolayı
kiralananın tahliyesine, kira alacağına ilişkin olarak da talep edilen Eylül, Ekim,
Kasım, Aralık ayları kiralarının tahsili isteminin ihtara konu edilmemesi nedeniyle
reddine karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. Dava
konularının farklı olması, alacağa ilişkin istemin ispat edilemediğinden değil, ihtara
konu olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi nedenlerinden dolayı Silvan Sulh Hukuk
Mahkemesinin anılan kararı bu dava için kesin hüküm teşkil etmez. Davacı her ne
kadar kira alacağı yönünden yazılı belge ibraz etmemiş ise de Silvan Sulh Hukuk
Mahkemesi'nin 2003/16–281 sayılı kararında aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğu
kabul edilmiş ve bu husus kesinleşmiş olduğuna göre bu davaya konu olan aylar için
de aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğunun kabulü gerekir. Bu yön gözetilmeden
yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalıdır.”100
32) DAVALI-KĠRACININ ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI-
KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU
HATIRLATILMALIDIR. Örnek:
“(…)Davacı vekili, 2003 yılı Ekim, Kasım, Aralık ayları kira bedeli toplamı
1.000.000.000 TL‟nin ödenmediğinden bahisle itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle
kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise 12.10.2004 tarihli oturumda, 2003 yılı yıllık
kirasının 5.000.000.000 TL olduğunu, sözleşme yapıldığında peşin olarak ödendiğini
ancak ödendiğine dair makbuz ve belge olmadığını belirtmiştir. Davalı, delil listesinde
her türlü delile dayandığına göre bu delil, yemin delilini de içerdiğinden ödemelerle

99
Yargıtay 6.H.D.10.05.2005 E. 4029/ K.4828, KAZANCI.
100
Yargıtay 6.H.D.22.03.2005 E. 993/ K.2579, KAZANCI.

24

ilgili davalının davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılmak ve varılacak
sonuca göre karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar
verilmesi hatalı olmuştur(...)” 101
33) KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK
ĠSTEDĠĞĠ HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ
OLDUĞUNU TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR. 102
34) MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN
BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP
GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR.
Yargıtay içtihatları uyarınca; kira tespit kararında, takdiren belirlenen kira
miktarının net olarak tespit edildiği kararda belirtilmezse, bu kiranın brüt kira olarak
belirlendiği kabul edilmektedir. Bu durumda öncelikle, mahkemece net kira miktarının
ne kadar olduğunun belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleĢip
gerçekleĢmediği üzerinde durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira
miktarına göre hesap edilmesi gerekmektedir. Örnek:
“(…)Davacı vekili, davalıların kiralananda kiracı olarak bulunduklarını 1.9.2001
tarihinden itibaren kira bedellerinin mahkeme kararı ile belirlendiğini, keşide edilen
ihtara rağmen ödenmesi gerekli üç yıllık kira bedeli 36.000.000.000.-TL kira
alacağının yasal 30 günlük sürede ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle
kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Davalı stopajın vergi
dairesine yatırılmasından sonra bakiye kiranın davacı tarafa ödendiğini, 2003 yılı
kirasının ise muaccel hale dönüşmediğini, davanın reddini savunmuştur.
Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre
davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyizi itirazları yerinde
değildir.
Ancak; Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2002 gün ve 2001/383
esas–2002/466 karar sayılı kira tespit kararında 1.9.2001 tarihinden itibaren geçerli
olmak üzere takdiren belirlenen 12.000.000.000.-TL kira miktarının net olarak tespit
edildiği kararda belirtilmediğinden bu kiranın brüt kira olarak belirlendiğinin kabulü
gerekir. Bu durumda mahkemece net kira miktarının ne kadar olduğunun
belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde
durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira miktarına göre hesap edilmesi

101
Yargıtay 6.H.D.04.04.2005 E. 1492/ K.3105,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.1, sh.261.
102
Yargıtay ĠBK. 11.03.1959 E. 23/ K.20,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1474–1475.

25

gerekirken, bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı
olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”103
35) KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI
GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR.
Kira alacağının tahsili davası açmadan önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı
gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak
davalarının koĢulları birbirinden farklıdır. Örnek:
“(…)1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere,
davacı tarafından davalıya gönderilmiş, Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi koşullarını
taşıyan bir temerrüt ihtarı bulunmamasına göre davacı vekilinin tahliye isteminin
reddine dair temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Ancak, davacı vekili dava dilekçesinde taraflar arasındaki 1.1.2002
başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 1.1.2002-31.12.2006
tarihine kadar kira alacağının da tahsilini istemiştir. Mahkemece temerrüt ihtarı
olmadığından alacak istemi de reddedilmiştir. Kira alacağının tahsili davası açmadan
önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davalarının koşulları birbirinden farklıdır.
Mahkemece alacak davasının esastan incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle
reddi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”104
36) MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI
TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP
KARAR VERMESĠ HATALIDIR.
Yargıtay içtihatları uyarınca; dava dilekçesinde iki haklı ihtara dayanıldığı
açıkça belirtilen bir davada mahkemenin nitelendirmede hataya düĢerek davayı
temerrüt sebebine dayanılarak açılmıĢ gibi değerlendirip karar vermesi hatalıdır.
Örnek:
“(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda kiracı olup, Nisan
2003/Şubat 2004 ve Mart 2004 ayları kirasını ödememesi nedeniyle hakkında iki kez
icra takibi yapıldığını, bu şekilde davalının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet
verdiğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı, davanın
haksız açıldığını, icra takibine konu edilen kira paralarını ödediğini, ancak davalının
ikinci takipte henüz muaccel hale gelmeyen kira parasını talep ettiğini, kiraların ayın

Yargıtay 6.H.D. 11.11.2004 E. 7352/ K.7914,KAZANCI.
103

Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 8378/ K.8819,KAZANCI
104

26

sonunda ödeneceği konusunda davacıyla anlaştıklarını, bu ihtarın geçersiz olup, iki
haklı ihtarın gerçekleşmediğini, davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi 1.4.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl
sürelidir. Davacı 1.4.2003-1.4.2004 kira döneminde davalının kira paralarını
ödememesi nedeniyle hakkında iki kez icra takibi yapıldığını belirterek davalının iki
haklı ihtar nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Dava dilekçesinde iki haklı ihtara
dayanıldığı açıkça belirtilmiştir. Yargılama sırasında da bu isteğini tekrar etmiştir.
Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi gereğince temerrüt sebebiyle açılmış bir dava
bulunmadığı halde mahkemenin davanın nitelendirilmesinde hataya düşerek, davayı
temerrüt sebebine dayanılarak açılmış gibi değerlendirip yazılı şekilde karar vermesi
hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.”105
37) KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI
ĠÇĠN KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR.
Örnek:
“(…): Taraflar arasındaki quot;itirazın iptali, tahliyequot; davasından dolayı yapılan
yargılama sonunda; İstanbul 6.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair
verilen 26.02.2003 gün ve 2002/1381 E. 2003/178 K. sayılı kararın incelenmesi
davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 05.05.2003
gün ve 2003/3060–3117 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, itirazın iptali, temerrüt nedeniyle
tahliye ve yüzde kırktan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi
isteğine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalılar vekili tarafından
temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, 01.09.2002 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için aylık kiranın
sözleşmenin özel şartlar 4. maddesine göre artışla 816.375.000.-TL olduğunu ve
davalının 2002 yılı Eylül ayı kirasını eksik ödemesi nedeniyle muaccel hale gelen kira
paralarının ödenmesi amacıyla davalı aleyhine icra takibi yapıldığını ve davalının bu
takibe haksız itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptaline, temerrüt nedeniyle kiralananın
tahliyesine ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili yeni dönem kirası ile ilgili bir mahkeme kararı olmadığını,
sözleşmede belirtilen kira parasının süresi içinde icra dosyasına yatırıldığını,
müvekkillerinden Mehmet Serdar'ın kefaletinin kira süresi ile sınırlı olduğunu, davanın
reddini savunmuştur.

Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 6955/ K.7505,KAZANCI
105

27

Temerrut Nedeniyle Tahliye

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Temerrut Nedeniyle Tahliye