1. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Шибина Александра
Москва, 2013

2. 
Рынок недвижимости – это определенный
набор механизмов
• передаются права на собственность
• устанавливаются цены
• распределяется пространство

3. Рынок недвижимости



инвестиционные проекты
 склады
офисы
торговые помещения  аренда нежилых помещений
Рынок жилья:
 Первичный
 Вторичный
 Аренда

4. Цена продавца
Сумма денег, за которую продавец готов уступить
свои права на объект недвижимости




понесенные затраты
цены на равнозначные объекты
уровень доходов продавца
полученные из СМИ сведения о ценах

5. Цена покупателя
Сумма денег, которую покупатель готов отдать за
права на объект недвижимости



уровень финансовых
возможностей
информация, полученная из СМИ,
статей, рассказов
характеристики настоящего
жилья

6. Факторы формирования цены

на национальном и региональных рынках в целом

на конкретный объект недвижимости

7. Факторы на национальном рынке

Соотношение предложения и спроса
Предложение превышает
спрос – «рынок покупателя»
Спрос превышает предложение
– «рынок продавца»

Динамика доходов приобретателей недвижимости

Динамика строительных издержек

8. Факторы на конкретный объект
характеристики объекта



местоположение
здание
объект сделки
Окружение
Доступность

9. Факторы на конкретный объект
характеристики объекта



местоположени
е
здание
объект сделки
Год постройки
Строительные материалы
Наличие лифтов
Этажность
Состояние здания
Подключение к интернету

10. Факторы на конкретный объект
характеристики объекта



местоположени
е
здание
объект сделки
Площадь общая и жилая
Количество комнат
Площадь кухни
Наличие балконов и лоджий
Наличие подсобных помещений
Расположение на этаже

11. Экспресс-оценка стоимости объекта
Метод сравнительного анализа продаж

Затратный подход
Пересчет понесенных при
создании объекта затрат

Доходный подход
Пересчет будущих доходов в
их настоящую стоимость

Рыночный или
сравнительный
Сравнения цен на аналогичные
объекты и внесения в них
определенных
корректировок

12. Алгоритм экспресс-оценки стоимости
I.
II.
III.
Находится цена аналогичной квартирой
Определяется «цена» элемента, отличающего оцениваемую
квартиру от сопоставимой
Вносятся поправки на существующие отличия

13. Процентное изменение цены сделки

Условия
сделки
юридически и физически
свободная квартира до +7%
Удаленность от
станции метро
+0,25% меньше за каждую
минуту превышения времени

Этаж квартиры
на первом этаже на 10% ниже
на последнем этаже на 7%
ниже

Площадь кухни

+0,5% за каждый м2

14. Процентное изменение цены сделки

Наличие лоджии

Вид санузла

+1000 USD
Состояние квартиры
при 2-х санузлах +1-2%
Косметический ремонт – 50-100 USD за
м2
«Евроремонт» квартиры:
«Эконом-класс» – 250-350 USD за м2.
«Бизнес-класс» – 350-650 USD за м2.
Класс «Люкс» – от 650 USD за м2.

15. Недвижимость на сентябрь 2013 г.



средний уровень цен
5 026 USD за м2
наиболее недорогие московские квартиры
народные районы и округа

16. Недвижимость в Москве

17. Цены на квартиры в Москве по округам



Центральный округ
Западный округ
Юго-Западный округ

Восточный округ

Юго-Восточный округ

Северо-Восточный округ